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Arriendo con fosa: quién paga la limpieza según la ley
Respuesta corta: el vaciado por uso normal suele caer en el arrendatario, y el arreglo de una fosa mal hecha o dañada por algo que nadie controla, en el dueño. Pero el contrato puede decir otra cosa, y eso manda. Aquí va lo que dice la ley y qué conviene escribir.
Lo que dice el Código Civil
El Código Civil reparte las reparaciones de una casa arrendada en dos grupos. El artículo 1927 dice que el arrendador debe hacer las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, que corresponden generalmente al arrendatario.
El artículo 1940 define las locativas: las que según la costumbre del país son de cargo del arrendatario y, en general, las que vienen de deterioros que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de su gente. Y da ejemplos: descalabros de paredes o cercas, rotura de cristales y, dicho así, albañales y acequias. Albañal es la palabra antigua para el conducto que saca las aguas sucias de la casa.
El artículo 1941 agrega que el arrendatario responde no solo de su propia culpa, sino también de la de su familia, huéspedes y dependientes.
Cómo se aplica a la fosa
Una fosa se llena por uso. El lodo que se acumula mientras vives en la casa es parecido a cualquier otro desgaste diario, así que la lectura habitual es que el vaciado periódico durante el arriendo lo paga quien la usa. Pero hay excepciones que el mismo artículo 1927 deja escritas.
Cuando le toca al dueño
El arrendador responde aun de las reparaciones locativas si el deterioro vino de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. En una fosa eso puede ser una cámara mal construida, un dren que nunca funcionó, una fosa demasiado chica para la casa o un rebalse causado por una inundación que nadie podía evitar.
La zona gris
El caso más discutido es la fosa que ya venía llena al momento de entregar la casa. Si el arrendatario la tiene que vaciar a las dos semanas, está pagando el lodo del ocupante anterior. Por eso conviene preguntar la fecha del último vaciado antes de firmar y dejarla escrita.
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Qué dejar escrito en el contrato
El mismo artículo 1927 dice que las partes pueden modificar estas obligaciones. Un par de líneas en el contrato evitan la discusión.
- Que la casa tiene fosa séptica y dónde está la tapa
- La fecha del último vaciado, con el comprobante si existe
- Quién paga los vaciados periódicos durante el arriendo
- Quién paga si la fosa falla por un problema de construcción o de drenes
- Que se entrega la casa con la fosa vaciada, o con cuánto uso
- A quién se avisa si hay rebalse y en cuánto tiempo
El comprobante, para los dos
Pagues tú o pague el dueño, pide el detalle del retiro por escrito: fecha, dirección y qué se vació. Al arrendatario le sirve para mostrar que cumplió; al dueño, para saber cuándo toca el próximo. En qué debe decir un comprobante de retiro explicamos qué datos pedir.
Si como dueño vas a contratar el vaciado de varias casas arrendadas, revisa también que quien retira cumpla las reglas del transporte de aguas servidas. Innova Abogados resumió la normativa sanitaria de los camiones limpiafosas en un artículo aparte.
Si ya hay un conflicto
Lo que escribimos aquí es una lectura general de los artículos, no una asesoría legal. Si el dueño y el arrendatario ya no se ponen de acuerdo, o si hay daños en la casa por un rebalse, lo que corresponde es revisar el contrato con un abogado.
Mientras tanto, lo urgente sigue siendo urgente: si la fosa rebalsó, primero se vacía y después se discute quién paga. Guarda las fotos del antes y el comprobante, que sirven para cualquiera de las dos posiciones.
¿El arrendatario paga la limpieza de la fosa?
Por regla general, el vaciado periódico por uso normal se entiende como reparación locativa, que el artículo 1940 del Código Civil deja al arrendatario. Pero el contrato puede decir otra cosa, y lo que firmaron las partes es lo que manda.
¿Qué pasa si la fosa falla por mala construcción?
El artículo 1927 del Código Civil dice que el arrendador responde aun de las reparaciones locativas cuando el deterioro vino de la mala calidad de la cosa arrendada o de fuerza mayor. Una fosa mal hecha o un dren que nunca funcionó entran en ese caso.
¿Conviene ponerlo en el contrato?
Sí. Basta con decir que la casa tiene fosa, la fecha del último vaciado y quién paga los siguientes. Es una línea al firmar que evita la discusión el día que el baño deja de bajar.
¿Arriendas o arrendaste una casa con fosa?
Mándanos la comuna y una foto de la tapa. Te decimos cuándo podemos vaciarla y, antes de ir, qué detalle del retiro te entregamos para el dueño o para ti.